【導(dǎo)讀】我國(guó)需要改造的老舊小區(qū)投資總額達(dá)4萬(wàn)億，存量空間改造已成為城市發(fā)展的新趨勢(shì)。隨著目前一、二線(xiàn)城市增量土地供應(yīng)的短缺，基于存量空間轉(zhuǎn)換的內(nèi)涵式增長(zhǎng)已成為城市發(fā)展的新趨勢(shì)。其中，舊住宅區(qū)改造是提高城市質(zhì)量過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作。

  目前，許多企業(yè)都在積極參與舊住宅區(qū)的改造。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，在舊住宅區(qū)的改造方面，仍有一些法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未完善的地方，仍需要政府、企業(yè)和居民的努力。

  早在2015年，中央城市工作會(huì)議上，就要求加快老舊小區(qū)改造，不斷完善城市管理和服務(wù)，徹底改變粗放型管理方式。

  2016年2月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》提出，有序推進(jìn)老舊住宅小區(qū)綜合整治、危房和非成套住房改造，加快配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

  今年政府工作報(bào)告指出，我國(guó)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進(jìn)行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場(chǎng)、便利店、步行街、停車(chē)場(chǎng)、無(wú)障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。

  在此背景下，6月19日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，部署和推進(jìn)城市舊居住區(qū)改造，順應(yīng)群眾改善居住條件的期望，明確要求推進(jìn)建立居住區(qū)長(zhǎng)效后續(xù)管理機(jī)制，將舊居住區(qū)改造提升到國(guó)家層面。

  在業(yè)內(nèi)看來(lái)，老舊小區(qū)改造，承載著人們對(duì)美好生活的向往，也是城市品質(zhì)提升過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作。

  不僅如此，對(duì)于房地產(chǎn)而言，老舊小區(qū)改造也可謂意義深遠(yuǎn)，即通過(guò)住房改造工程，可以更高效地改善居民生活質(zhì)量，同時(shí)不過(guò)分刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，提前透支需求。此外，老舊小區(qū)業(yè)主的換房需求可能會(huì)延后，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

  改造投資將達(dá)4萬(wàn)億

  記者了解到，老舊小區(qū)是指建成于2000年以前、公共設(shè)施落后，影響居民基本生活、居民改造意愿強(qiáng)烈的，且未納入棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃的住宅小區(qū)。

  目前老舊小區(qū)在三大問(wèn)題上較為突出：一是管網(wǎng)破舊，上下水、電網(wǎng)、煤氣、光纖設(shè)施要么缺失，要么老化嚴(yán)重；二是公共服務(wù)缺失。由于這些小區(qū)建造時(shí)間較早，在養(yǎng)老、撫幼、物業(yè)，以及文化娛樂(lè)、健身、機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)的存放等問(wèn)題較為凸顯。尤其是對(duì)電梯等設(shè)施的呼吁較為強(qiáng)烈；三是沒(méi)有物業(yè)管理，公共環(huán)境普遍比較差，這些問(wèn)題直接關(guān)系到小區(qū)居民的生活品質(zhì)。

  在第十一屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額司巡視員倪江波介紹，我國(guó)2000年前老舊居住小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積約為40億平方米。

  而在投資規(guī)模上，來(lái)自方正證券的一份研究報(bào)告指出，根據(jù)已經(jīng)公布改造計(jì)劃的省份或城市來(lái)看，平均每平米需要投入的資金約為138到623元/平方米（安徽省合肥市）。將老舊小區(qū)的改造分為三部分：樓本體、小區(qū)公共區(qū)域、完善小區(qū)環(huán)境。這三部分的改造成本估算分別為400、200、100元/平方米，合計(jì)改造一個(gè)小區(qū)的成本約為700元/平方米。由此計(jì)算，整個(gè)老舊小區(qū)改造的成本大約為2.8萬(wàn)億元。若再加上企業(yè)方利潤(rùn)，保障在3%利潤(rùn) 2%管理費(fèi)，以及對(duì)社區(qū)服務(wù)方面的建設(shè)投入，總投資會(huì)更高些。

  實(shí)際上，2019年3月，國(guó)務(wù)院參事仇保興撰文披露稱(chēng)，據(jù)初步估算，我國(guó)城鎮(zhèn)需綜合改造的老舊小區(qū)投資總額可達(dá)4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。